ユニハイム京都七条通り

京都駅北 再開発エリアの
真価にせまる。

将来を見据えた資産性のある、
本件周辺エリアの魅力を紐解く。

Adviser
（株）コミュニティ・ラボ代表
田中 和彦【不動産コンサルタント】

大阪府出身 神戸大学卒業後、マンションデベロッパーに入社。
不動産ベンチャーを経て2006年に株式会社コミュニティ・ラボを起業。
不動産フランチャイズRE/MAXに加盟し、京都を拠点に不動産コンサルタントを営む。
京都府不動産コンサルティング協会 理事

京都という地

神社仏閣や桜・紅葉などを見に多くの人が訪れる京都。 その魅力は奥が深い、見応えのある寺社、町衆文化の名残を残す京町家、他都市ではあまり見ることができない碁盤の目の街区と路地。 数百年の歴史を経て現在に形成されたこれらの景色。 しかし本当の京都の良さは、そのような目にみえる「遺産」だけでなく、その遺産を残してきた街のあり様そのものに宿っている。

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  • 世界的に知られ、
    誰もがその価値を認める地。
    人気、満足度ともに
    非常に高い京都。

アクセスの利便性

観光客だけでなく遠距離移動する人にとって京都の玄関口はJR東海道本線「京都」駅となる。 新幹線利用で東京まで約2時間強、新大阪は約13分。空路であれば、関西国際空港まで特急利用で直通約1時間強。 遠距離移動に大変便利だ。

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JR「京都」駅より新幹線のぞみ利用で
JR「京都」駅より関空特急はるか利用で

再開発エリア

JR「京都」駅からJR山陰線「丹波口」駅にかけてのエリアは「都市再生緊急整備地域」とされており、本物件も位置する同エリアでは再開発が現在進行形で進められている。
先駆けとして整備が進められた西部エリアは、2019年にJR「梅小路京都西」駅が新駅として開業、京都食文化の発信拠点として整備が進む「京都市中央市場施設」など梅小路公園を中心としたエリアが今では賑わいスポットとして注目を集めている。

本物件が位置する東部・東南部エリア、すなわち「京都」駅周辺では「文化芸術と若者に重点を置いたまちづくり」を目標に京都市立芸術大学の移転計画が進行、2023年のオープンに向け新しい学舎が姿を現しつつある。 それに先行する形で2019年には小劇場「Theatre9 kyoto」やコワーキングスペース「Collabo EarthE9」が開業。
2024年度には、チームラボが運営するミュージアムも完成する予定となり、本物件周辺エリアも新たな賑わいスポットに向け整備が進んでいる。

  • 京都市立芸術大学 完成予想図

京都の地価

このようなことからJR「京都」駅界隈の開発計画の影響はすでに地価に反映されている。
令和5年に発表された「京都府の地価公示」において本物件周辺エリアの上昇率が13.6％となり、商業地としては前年の3位から京都市内1位※1の上昇率を見せた。
この結果はやはり京都市立芸術大学の移転計画をはじめとする再開発の影響の表れと思われる。

また、本物件が位置し再開発区域を多く含む下京区の2014年から2024年の公示地価上昇率は平均で272％となり、本件周辺においては過去10年に比べ374％の上昇率を記録している。※2 この上昇率は東京新宿、大阪御堂筋、神戸三宮、福岡博多にある「都市再生緊急整備地域」と比較しても突出して高い。地価が上がるのは需要が増していることの現れであり、整備エリアになったことがきっかけとなり街が活性化し、人や施設の賑わいが増した結果といえる。

なお、コロナ禍の終息により今後インバウンド需要の復活に伴い更なる人流の増大が見込まれ、コロナ禍においても地価が上昇し続けた京都は更なる影響が予想される。

  • ユニハイム京都七条通り
    周辺エリアの
    地価上昇率が
    京都市内1位に。

    本件周辺エリアの上昇率が13.6％となり、商業地の上昇率では前の年のトップに。
    本件も立地するこの一帯の急激な地価上昇には、京都駅の北東への「京都市芸術大学」の移転をはじめとする駅周辺の再開発が影響していると思われる。

  • 本件は下京区でも希少性が高いとされる、
    7年ぶりの「京都」駅最寄りマンション。

    希少性が高いとされる「京都」駅最寄りマンションは、2005年～2022年の17年間に下京区で発売された物件(ワンルーム・1K主タイプ物件は除く)の中では1件のみ。 本件は以降、7年ぶりの「京都」駅最寄りマンションという希少性も魅力です。

    ※株式会社Land Price Japan調べ
    ※グラフのみ最新情報に更新。

本件の価値

そんな注目の京都駅徒歩圏に誕生するのが「ユニハイム京都七条通り」だ、
本物件には再開発エリアに該当する以外にも様々な魅力がある。 「京都」駅を最寄りとする分譲マンションは2005年以降、2015年販売の1棟しかない※2。 本物件はJR「京都」駅最寄りとしては7年ぶり※3の誕生であり、さらに60㎡超の住戸があるマンションとしては18年ぶり※4となる。

かつては五条通あるいは四条通以北に偏っていた土地需要も、ここ最近はJR「京都」駅周辺においても旺盛。 かつて供給が少なかったことは、将来においては「在庫が少ないエリア」としてマンション保有者にはプラスに働く。

まず近距離移動に関しては利便性が高いことがあげられる。 市内中心部を南北に縦断する京都市営地下鉄烏丸線「京都」駅を徒歩6分で利用でき、駅前のバスターミナルから、鉄道での移動が難しい市内各所へのバスも利用可能。 大阪～京都間を繋ぐ京阪本線「七条」駅も本物件は徒歩圏である。

また、ビジネスにおいても本件の需要は明確であり、JR「京都」駅界隈には多数の従業員を抱える任天堂やローム、ワコールなど大企業が多いことから「働き盛りの人が多く住む街」で下京区は1位となっている※5
前段でJR東海道線「京都」駅は遠距離移動者の玄関口と書いたように、通勤や出張など多忙な業務をこなす人にとってJR「京都」駅は至極便利だ。 また、社会人だけではなく元々学生が多い京都。 住宅は学生ニーズも高いが、今後は京都芸大の移転でさらに住宅需要が高まると見込まれる。

なお、JR「京都」駅周辺は、「ジェイアール京都伊勢丹」「イオンモール京都」「京都駅前地下街Porta」などのショッピング施設が充実している。 老舗やミシュラン店だけでなく地域に根ざした飲食店も多く単身世帯、共働き世帯には暮らしやすいエリアであり、観光需要だけではない住宅としての需要を満たすJR「京都」駅界隈は、現在の住宅ストックの少なさから考えても今後の資産価値に期待が持てる。

  • 高い賃貸需要が期待できる、
    京の中枢「下京区」の価値。
  • 大企業が社屋を構える企業集積地
    「JR東海道本線」。